Основы взаимовыгодных отношений управляющей организации и собственников помещений МКД



Управление МКД глазами собственника, реальная практика выстраивания взаимовыгодных отношений с управляющей компании. Роль Законодателя, Государства, ОМСУ.




Основа 1. Полноценная общедолевая собственность на общее имущество собственников помещений МКД


Тезис: владение общим имуществом МКД, а вместе с ним единые для всех собственников права, обязанности, и ограничения должны возникать не только в силу закона, а конкретно определяться в момент возникновения и/или перехода права собственности на жилое/нежилое помещение МКД.



Реальная практика собственника


Я купил квартиру, мне выдали документ – Свидетельство о государственной регистрации права, объект права – квартира. К свидетельству мне приложили выписку из технического паспорта дома в которой указан кадастровый номер, площадь, местонахождения, экспликации моей квартиры. Все вроде правильно, логично и понятно.


Но сразу после покупки мне предложили подписать договор управления многоквартирным домом, одним из предметов которого является надлежащее содержание и ремонт общего имущества МКД.


Оказывается, я стал собственником не только квартиры, но и общего имущества МКД, которое в силу жилищного законодательства я как собственник обязан содержать, реализуя один из способов управления МКД.


Но на совместную собственность МКД документа у меня нет!!! Никакого! В силу закона общее имущество есть, а отношение к собственности нет!


Отсутствием документа подтверждающего право собственности на общее имущество не обошлось. Как оказалось отсутствует полный и исчерпывающий состав этого общего имущества, в отношении которого должны осуществляться услуги по управлению МКД, оказываться услуги и выполняться работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (пункт 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).



Попробуем разобраться


Пунктом 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила содержания общего имущества) сказано, что состав общего имущества определяется тремя способами:


а) Собственниками помещений в МКД (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества.


И сразу вопрос – как мне, собственнику (не специалисту!!!) определить этот состав самостоятельно?


Дело в том, что сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на МКД (пункт 24 Правил содержания общего имущества), которая собственникам помещений МКД не передается.


Вести и хранить техническую документацию на МКД в установленном законодательством РФ порядке обязана управляющая организация (подпункт б) пункта 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных ПП РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Правила оказания услуг)).


Но у управляющей организации отсутствуют обязанности по определению общего имущества МКД, по отношению к которому они оказывают услуги и работы. Нонсенс?!


В отсутствии какой-либо мотивации для управляющей организации, многочисленные наши переговоры с ее представителями о необходимости определения качественных и количественных характеристик и включения в договор управления конкретного состава общего имущества не привели к успеху. Управляющая организация с поразительной настойчивостью выдавало и продолжает выдавать понятие ОПРЕДЕЛИТЬ состав общего имущества (пункт 1 Правил содержания общего имущества) за понятие ВКЛЮЧАЕТСЯ в состав общего имущества (пункт 2 Правил содержания общего имущества), в результате чего состав нашего общего имущества поместился на одной страничке в Приложении к Договору управления, т.е. по сути остался не определенным.


б) Органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества.


Открываю Положение о государственном жилищном надзоре, утвержденное ПП РФ от 11.06.2013 № 493, и… контроль за содержанием общего имущества выражается только в предупреждении, выявление и пресечение нарушений, установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований к использованию и сохранности жилищного фонда. То есть предмет деятельности Госжилинспекции – это нарушения, а не контроль за содержанием. А это означает, что Госжилинспекция определяет всего лишь принадлежность объекта нарушения к составу общего имущества и не определяет сам состав.


в) Органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации.


Итог: состав общего имущества МКД определять некому!!!



И теперь отдельно хочу отметить такой элемент общего имущества МКД как Земельный участок.


В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.


Но границы этого земельного участка не определены практически во всех МКД Московской области.



Попробуем разобраться


Федеральным законом от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон о введении в действие ЖК РФ) установлено, что земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в МКД только в случае, если этот земельный участок образован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ).


Образование земельного участка под МКД – это обязанность ОМСУ (часть 4 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ).


А что ОМСУ? А ОМСУ вместо образования земельных участков под МКД приняли правила благоустройства территории городского округа в которых обязанности по содержанию прилегающей к МКД территории, земельные участки под которыми не образованы либо образованы по границам таких домов возложили на эксплуатирующие организации, т.е. на собственников помещений МКД. В состав «муниципального» тарифа СиРЖ включили затраты на содержание земельного участка без указания о наличии/отсутствия в составе общего имущества земельного участка.


Однако пунктом 13 части 1 статьи 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что Правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы: участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в МКД, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов в содержании прилегающих территорий.


Итог: собственники помещений МКД содержат не принадлежащее им имущество!



Предложение


Внести поправки в жилищное законодательство РФ.


Детальный состав общего имущества должен определяться еще на стадии проектирования МКД (Проектировщиком!). Если состав общего имущества не определен на стадии проектирования, то он обязательно должен определяться на последующих стадиях строительства (Застройщик!) или эксплуатации МКД (Управляющая организация!).

Государство должно обеспечить обязательства и ответственность за наличие такого документа не только в составе технической документации на МКД, но и в приложении к свидетельству о регистрации права собственности на квартиру в этом МКД.


Таким образом при покупке объекта недвижимости покупатель будет приобретать права не только на свою квартиру, но и коллективные права распоряжения, обязанность содержания, и ограничения (правила) пользования общим имуществом МКД.


Муниципальный тариф СиРЖ должен отражать в видах благоустройства МКД наличие в составе общего имущества земельного участка, контейнерной площадки, неиспользуемого мусоропровода.




Основа 2. Полноправная постоянная вторая сторона договора в лице коллективного собственника дома



Тезис: государство должно обеспечить непрерывную и полноправную работу органа управления МКД исключительно в лице коллективного собственника дома или уполномоченных им представителей из числа собственников.



Реальная практика собственника


Итак, я купил квартиру, а вместе с ней и бремя содержания и право пользования общим имуществом МКД.


При этом органом управления МКД является общее собрание собственников помещений (далее – ОСС), которое проводится в целях управления этим многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.


В соответствии с частью 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в МКД обязаны ежегодно проводить годовое ОСС в МКД. ОСС в МКД может быть созвано и по инициативе управляющей организации, осуществляющей управление данным МКД по договору управления. По отдельным вопросам ОСС в МКД может быть созвано по инициативе ОМСУ.


В моем МКД ОСС было проведено всего один раз пять лет назад по инициативе Застройщика с целью выбора способа управления МКД, заключения договора с управляющей компанией и установления «муниципального» тарифа СиРЖ по текущим ставкам ОМСУ.


После этого единственного ОСС управляющая компания полностью потеряла интерес к проведению ОСС в моем МКД.


А что собственники? Они же обязаны…


И здесь сразу возникает самый главный вопрос, на который у собственников сегодня нет ответа – по каким вопросам проводить ОСС?


Ответ на этот вопрос вроде как описан в статье 44 ЖК РФ, где указано что относится к компетенции ОСС в МКД. Но есть одно очень существенное но – в соответствии с частью 7 статьи 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (тариф СиРЖ) определяется с учетом предложений управляющей организации.


Какие должны быть предложения управляющей организации главным образом указано в Правилах осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных ПП РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила управления МКД), вот, например, некоторые из них.


Подготовка предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для их рассмотрения общим собранием, в том числе:

  • разработка с учетом минимального перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

  • расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ);

  • подготовка предложений по вопросам проведения капитального ремонта (реконструкции) многоквартирного дома, а также осуществления действий, направленных на снижение объема используемых в многоквартирном доме энергетических ресурсов, повышения его энергоэффективности;

  • подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора;

  • обеспечение ознакомления собственников помещений в многоквартирном доме с проектами подготовленных документов по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и пользования этим имуществом, а также организация предварительного обсуждения этих проектов.


Но обязанность, равно как и ответственность – предлагать у управляющих организаций сегодня отсутствует, они никак не мотивированы предлагать, им гораздо проще и выгоднее для себя осуществлять деятельность по своему усмотрению, т.е. ничего не предлагать и не согласовывать/утверждать.


Жилищное законодательство сегодня построено так, что обязательства управляющей организации в отсутствии достижения соглашения с собственниками помещений МКД все равно будут возникать, но уже в силу закона, нарушение которого может подтвердить только государственный орган жилищного надзора, либо суд.


При таких условиях заказчиком жилищных услуг можно назвать Госжилинспекцию, т.к. у собственников в отсутствии достигнутого с управляющей организацией соглашения, например о плане работ на предстоящий период остается единственный способ обеспечить выполнение работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества – это заявлять о нарушениях жилищного законодательства в Госжилинспекцию, которая в свою очередь проведет проверку и если факты нарушений подтвердятся выдаст распорядительный документ в управляющую организацию – предписание (предостережение). То есть удел собственников – жаловаться?

Итак, управляющие организации мотивированы ничего не предлагать собственникам помещений МКД. Без предложений управляющей организации собственники помещений МКД могут провести ОСС только по отношению к самим себе и принадлежащим им имуществу. Собственники помещений МКД не могут в одностороннем порядке утвердить тариф, план работ, порядок отчета и его последствия и т.п., т.е. не могут выступать как полноправный орган управления МКД.


Но, к сожалению, эта не единственная проблема с которой сталкиваются собственники помещений МКД.


Провести ОСС в МКД сегодня не так просто, т.к. данная процедура предполагает обеспечение кворума общего собрания не менее 50% собственников, что очень часто бывает недостижимым условием. Кроме того, кропотливая процедура проведения собрания в больших МКД является ощутимо затратным мероприятием.


Все это становится еще одним аргументом для управляющих организаций ничего не предлагать и ОСС не проводить.


Итог: проводить ОСС, равно как инициализировать орган управления МКД в лице коллективного собственника дома сегодня очень часто некому.


Но, все вышесказанное верно для всех вопросов компетенции ОСС за исключением одного – это выбор способа управления МКД.

Вот здесь управляющие организации уже крайне мотивированы, чтобы на ОСС было либо принято, либо наоборот неприятно решение о выбор способа управления МКД.


Смена управляющей организации крайне болезненна для собственников помещений МКД и несет еще одну серьезную проблему, которую годами победить не получается – это подделка решений/протоколов ОСС.



Предложение


Внести поправки в жилищное законодательство РФ:

  • Обязанность вынесения на рассмотрение ОСС МКД вопросов, касающихся управления, содержания и ремонта общего имущества в каждом отчетном периоде должна быть для управляющей организации лицензионным требованием.

  • Вынесение на рассмотрение ОСС вопросов, касающихся управления МКД, должно сопровождаться предоставлением собственникам помещений МКД отчета о выполненных работах в предыдущем отчетном периоде, информацию о текущем состоянии общего имущества МКД и содержать предварительные итоги обсуждения проекта решений по вопросам ОСС с уполномоченными представителями собственников помещений МКД.

  • Отсутствие кворума на ОСС должно предупреждаться путем предварительной передачи доли голоса от одного собственника к другому и иметь последствия повторных голосований до принятия решения по вопросам повестки ОСС.

  • Результаты ОСС должны формироваться с учетом права предварительной верификации решения каждого собственника помещений МКД, даже в том случае, если он передал свой голос другому собственнику. То есть каждому собственнику должны приходить уведомления о их решении в ОСС с предложением в случае, если они не согласны или этого не делали зайти в систему и изменить свое решение.

  • Результаты ОСС должны отражать решения каждого собственника и публиковаться в свободном доступе. То есть каждый собственник должен иметь возможность увидеть в результатах ОСС не только свое решение, но и решения своих соседей.

  • Органы государственного жилищного надзора должны иметь не только обязанности по приему протоколов ОСС, но и нести ответственность за их подлинность.

  • ОСС должны проводиться с использованием исключительно государственных систем ГИС ЖКХ и Госуслуги в едином для всех порядке. Только федеральное законодательство может защитить право выбора собственников помещений МКД.




Основа 3. Полноценные аспекты жилищных правоотношений



Тезис: государство должно обеспечить правовую базу для выстраивания договорных отношений в части управления МКД обязательную для исполнения всеми участниками без исключения и в полном объеме, а не только в ее части.



Реальная практика собственника


Итак, я купил квартиру, а вместе с ней как мы уже выяснили общее имущество МКД, которое собственники обязаны содержать в надлежащем виде.


Для этого одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в МКД) заключает Договор управления по которому в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность.

Здесь необходимо отметить, что решение ОСС – это согласие только одной из сторон договора (собственники помещений МКД), а в Договоре управления оформляется уже согласие второй стороны договора (управляющая организация), таким образом достигается соглашение двух сторон.


Я изучил свой договор управления и пришел к выводу, что обязанности управляющей компании перед собственниками помещений МКД возникают не в силу договора, а в силу закона. Такой вывод я сделал после того, как не нашел в договоре управления определенных четырех существенных условий.


1. Состав общего имущества (требование пункта 1 части 3 статьи 162 ЖК РФ).


В действующей редакции Договора управления отсутствует полный и исчерпывающий состав общего имущества, в отношении которого должны осуществляться услуги по управлению МКД, оказываться услуги и выполняться работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, в том числе:

  • Отсутствует состав технической документации (требование пункта 24 Правил содержания общего имущества);

  • Отсутствует состав иных документов, связанных с управлением МКД (требование пункта 26 Правил содержания общего имущества). Не везде, но очень частое явление;

  • Земельный участок под МКД сформирован, но не образован (требование части 4 статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ) – обязанность ОМСУ!!!;

  • Прилегающая (уборочная) территория МКД не определена (требование Закона Московской области № 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области»);

  • Отсутствуют качественные и количественные характеристики общего имущества, не указаны типы и марки инженерного оборудования, отсутствуют ссылки на техническую документацию; не приложены экспликации помещений с указанием их номеров, площадей и назначения (требование статьи 36 ЖК РФ, пункта 2 Правил содержания общего имущества, );

  • Отсутствует оборудование, изделия и материалы, а также сопровождающаяся к ней техническая документация приобретенные собственниками помещений посредством целевых взносов (система видеонаблюдения, система контроля доступа, металлическое ограждение и т.п.).

В результате собственники помещений МКД не имеют возможности в полной мере определить состав общего имущества, который они обязаны содержать (требование подпункта а) пункта 1 Правил содержания общего имущества), т.к. вся техническая документация на МКД хранится в управляющей компании, а от управляющей компании отсутствуют предложения о включении его в договор управления.


Вывод: управляющей компании необходимо сформировать полный и исчерпывающий состав общего имущества и технической документации на каждый МКД, оформить данный состав отдельным приложением к Договору управления и предоставить его собственникам помещений для предварительного обсуждения, и вынести вопрос об утверждении состава общего имущества на ОСС. Указать сроки и ответственных. ОМСУ сформировать земельные участки под каждым МКД.


2. Перечень работ и услуг (требование пункта 2 части 3 статьи 162 ЖК РФ).


В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ перечень работ и услуг по управлению МКД, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а именно:

  • Перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД не соответствует в полной мере минимальному перечню услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (требование Правил содержания общего имущества);

  • Перечень работ и услуг по управлению МКД не соответствует в полной мере стандартам управления МКД (требование пункта 4 Правил управления МКД)

  • Порядок изменения перечня работ и услуг не определен. От управляющей компании не поступают предложения на утверждение ОСС по вопросам содержания и ремонта общего имущества МКД на предстоящий период, не предлагаются разработанные с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, не предоставляется обоснование этих работ и услуг в виде оформленных актов о результатах осмотров общего имущества, не предоставляются расчеты и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения этих работ (требование подпункта в) пункта 4, пунктов 5–8 Правил управления МКД).


В результате собственники помещений МКД не могут утвердить на предстоящий отчетный период перечень услуг и работ из числа включенных в минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (требование пунктов 2 и 3 Правил оказания услуг), т.к. отсутствуют предложения от управляющей компании.


Вывод: управляющей компании необходимо сформировать перечень работ и (или) услуг по управлению МКД, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД в полном соответствии с жилищным законодательством РФ. Оформить данные перечни отдельным приложением к Договору управления на каждый МКД и предоставить его собственникам помещений для предварительного обсуждения, и вынести вопрос об утверждении перечня работ и услуг на ОСС. Предоставить собственникам помещений для предварительного обсуждения планы восстановительных работ на предстоящий период, и вынести вопрос об их утверждении на ОСС. Указать сроки и ответственных.


3. Размер платы за содержание и ремонт (требование пункта 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ).


В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а именно:

  • От управляющей компании не поступают предложения на утверждение ОСС на предстоящий отчетный период по вопросу определения размера платы за содержание и ремонт общего имущества (требование части 7 статьи 156 ЖК РФ);

  • Управляющей компанией не предлагаются разработанные с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, не предоставляются расчеты и обоснования финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения этих работ (требование подпункта в) пункта 4 в) Правил управления МКД);

  • Порядок определения размера платы определен по ставкам органов местного самоуправления, что исключает участие собственников помещений в МКД в определении его размера.

В результате собственники помещений МКД не могут определить размер платы за содержание жилого помещения в МКД на предстоящий период (требование части 7 Статья 156 ЖК РФ), т.к. отсутствуют предложения от управляющих компаний.


Вывод: управляющей компании необходимо разработать с учетом минимального перечня услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставить собственникам помещений для предварительного обсуждения расчеты и обоснования финансовых потребностей на предстоящий период, и вынести вопрос об утверждении размера платы за содержание и ремонт и его детальную расшифровку на ОСС. Расшифровку размера платы за содержание и ремонт включить приложением к Договору управления и вынести на ОСС для утверждения. Включить данный порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в Договору управления и утвердить на ОСС. Указать сроки и ответственных.


4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (требование пункта 4 части 3 статьи 162 ЖК РФ).


В действующей редакции Договора управления не в полной мере соответствует жилищному законодательству РФ порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления, а именно:

  • Отсутствует понятная для собственников помещений форма отчета о выполнении работ по договору управления;

  • Управляющая компания не предоставляет собственникам помещений понятный отчет о выполненных работах (требование части 11 статьи 162 ЖК РФ, подпункта з) пункта 4 Правил управления МКД);

  • Кроме того, отсутствие полного и исчерпывающего состава общего имущества, отсутствие утвержденных ОСС планов работ на предстоящий период и их стоимость исключает, собственно, сам предмет контроля.

Отсутствие понятного для собственников отчета о выполнении условий договора за отчетный период, а также обязанности его утверждения на ОСС не позволяют собственникам (плательщикам) адекватно оценивать состояние общего имущества и объем выполненных и планируемых работ (услуг) по его содержанию и ремонту. В результате собственники помещений МКД не могут осуществлять контроль в полной мере за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления (требование пункта 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ).


Вывод: управляющей компании необходимо предоставить собственникам помещений понятный отчет о выполненных работах и услугах по договору управления за прошедший период. Форму отчета и порядок контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления обсудить с собственниками помещений и включить приложением к Договору управления, вынести на ОСС для утверждения. Указать сроки и ответственных.


Однако многочисленные переговоры с управляющей компанией о необходимости приведения договора управления в полное соответствие с жилищным законодательством, привлечение к вопросу представителей блока ЖКХ ОМСУ, привлечение представителей Госжилинспекции не привели к успеху – управляющая организация до настоящего времени так и не выполнила ни одного требования законодательства РФ, на которые им указали собственники помещений МКД!!!


Неопределенные в полном соответствии с жилищным законодательством существенные условия Договора управления МКД не позволяют собственнику (плательщику) заявлять о невыполнении договора и инициировать наступление определенных для сторон соответствующих последствий.