Основные препятствия развития жилищной сферы

Реформа правоотношений в жилищной сфере экономики страны была начата еще в 1992 году, продолжена рядом Указов Президента и формально окончилась в 2005 году при введении в действие Жилищного кодекса РФ (ЖК).


Однако, реально реформа не закончена и сейчас – в ЖК постоянно вносятся изменения и дополнения (четыре только за 7 месяцев 2020 года!), но даже сегодня граждане, как основные собственники жилых помещений в многоквартирных домах (МКД), еще не осознали в полной мере своей ответственности за техническое состояние МКД, за своевременность и полноту оплаты услуг и работ подрядным организациям и, в том числе, всего объема коммунальных ресурсов поступивших в МКД.


При этом органы местного самоуправления (ОМС) и региональные власти, практически не имеющие собственности в жилищной сфере, зачастую принимают решения, не предусмотренные ЖК (например, создание единых расчетных центров, концентрирующих платежи собственников и нанимателей жилых помещений).


Стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на период до 2035 г. была разработана в 2019 году Минстроем РФ и должна являться документом, определяющим приоритеты, цели, задачи и меры в области государственного управления жилищной сферой экономики, в которой сейчас практически нет собственности органов публичной власти (в результате приватизации жилья здесь, в основном, частная собственность).


Однако, Стратегия еще не утверждена, а ряд прогрессивных решений, которые ею предусмотрены, не переведены на уровень работающих на практике нормативных правовых актов. Именно поэтому сейчас важно акцентировать внимание на ряде недостатков ключевых положений [1] действующего ЖК, в соответствии с которым:

  • МКД не являются объектами недвижимости учтенными в ЕГРН;

  • собственники помещений в МКД не стали единым коллективом, так как их членство в ТСЖ/ТСН является добровольным;

  • значительная часть проблем УО связана с недостатками состава требований системы лицензирования деятельности по управлению МКД.


Очевидно, в рамках одной статьи невозможно дать предложения по решению всех проблем жилищной сферы экономики России. Не рассматриваются здесь все актуальные проблемы контроля и надзора в жилищной сфере, правильной организации измерения потребления коммунальных ресурсов и услуг в целях энергосбережения, организации текущего и капитального ремонта в МКД, расширения круга коммунальных услуг, оплата которых должна учитываться при назначении жилищных субсидий малодоходным домохозяйства, а также ряда других.


Но мы считаем самым важным сегодня сконцентрировать внимание на трех основных проблемах жилищной сферы, требующих первоочередного решения в интересах всех субъектов правоотношений при управлении МКД – собственников помещений, организаций, управляющих МКД, ресурсоснабжающих организаций и органов публичной власти.


Варианты решения проблем жилищной сферы


1. Многоквартирный дом. Сегодня объектом регистрируемых в ЕГРН прав собственников является квартира и некоторая доля в общей собственности, которая не имеет (как правило) ни четкого описания, ни стоимости (ни остаточной, ни восстановительной). Это и создает у собственников жилья понимание ответственности только за свою квартиру, ограниченную, часто железной дверью), но не за многоквартирный дом (МКД) в целом.


Сегодня в Государственной думе ведется работа по внесению в Гражданский кодекс (ГК) изменений, которыми вводится понятие единого объекта недвижимости (ЕОН) в виде земельного участка и МКД. ЕОН будет подлежать регистрации в ЕГРН.


Однако, изменение норм ГК требует и согласованных изменений норм ЖК и соответствующих НПА, но эта работа еще не начата законодателем. Поэтому требуется подготовка экспертным сообществом и широкое публичное обсуждение проектов законов, определяющих права и обязанности собственников ЕОН и их объединений, а также основных положений Уставов ЕОН, обязательств управляющих МКД организаций (УО) и ОМС по сохранению/восстановлению параметров технического состояния МКД и стоимостных показателей объектов, входящих в ЕОН.


Необходимо четко определять не только состав имеющегося в МКД общего имущества, но и имущества, которое не будет входить в этот состав, так как может являться собственностью юридических лиц, установивших его в МКД по договорам предоставления тех или иных услуг – аналогично тому, как теперь закон установил правовой статус интеллектуальных систем учета электричества [2]. Эксперты считают, что даже новые лифты могут быть собственностью лиц, установивших их и обеспечивающих качественную эксплуатацию в рамках региональных программ замены лифтов, а собственники помещений должны будут вносить ежемесячную плату за услуги вертикального транспорта в МКД.


Если и когда УО получат правомочия владельцев ЕОН они смогут вести полноценный бухгалтерский учет, заключать договоры с поставщиками любых ресурсов и нести ответственность за своевременную и полную их оплату. Может потребоваться и внесение изменений в Налоговый кодекс РФ так, чтобы снизить темп роста платежей собственников в жилищной сфере экономики.


2. Объединения собственников. МКД является сложным техническим объектом и все задачи эффективного управления здесь должны быть обеспечены решениями, согласованными всем коллективом собственников помещений в МКД. Однако, членство в объединениях собственников (ТСН/ТСЖ), в отличие от законодательства многих стран, не является обязательным – членство здесь по нормам ЖК остается добровольным, что подтверждено и решением Конституционного суда.


Важно знать, что сегодня Гражданский кодекс РФ (ГК, ст 123.8) уже допускает объединение граждан в форме таких некоммерческих организаций как ассоциации, членство в которых является обязательным на основании только свидетельства о регистрации собственности на помещение в МКД.


Ассоциации собственников недвижимости (АСН) могут создаваться для владения, пользования и распоряжения (в ограниченном законом объеме) единым объектом недвижимости (ЕОН) с целью защиты прав и общих имущественных интересов собственников помещений в МКД. Уставом АСН может предусматриваться как принятие новых членов в состав ассоциации, так и исключение из нее собственников, нарушающих установленные законом и Уставом ТСН нормы проживания в МКД.


АСН могли бы использовать институт специальных счетов не только для оплаты капитальных ремонтов, но и для оплаты текущих и аварийных ремонтов, а также для компенсации естественной неравномерности оплаты собственниками договоров управления МКД.


Высшим исполнительным органом ТСН может являться как физическое, так и юридическое лицо, например, выбранная УО, что повысит эффективность управления и ответственность УО перед собственниками.


Обязательное членство собственников помещений в МКД уже в течении ряда лет предлагается автором в печати и на различных обсуждениях, теперь к обсуждению этой проблемы подключились и авторитетные эксперты Фонда «Институт экономики города» [3] в докладе на полях Общественной палаты РФ.


Создание и регулирование норм функционирования АСН потребует внесения в ЖК дополнений и поправок, которые могут вводиться в действие в форме пилотных проектов для одного-двух регионов страны.


3. Управляющие организации. Введенный в 2014 году институт лицензирования деятельности по управлению МКД (ЖК РФ, ст. 192) пока еще не смог привести к радикальному повышению качества управления. Более того, органы жилищного надзора в регионах зачастую коррумпированы, иногда являются инструментом удаления с рынка отдельных независимых управляющих организаций (УО), никак не связанных с чиновниками ОМС.


При этом ответственность УО за результаты их деятельности регулируется штрафами за нарушение УО лицензионных требований (КоАП РФ, ст. 14.1.3), которые достигают 350 тыс. руб. и выплачиваются за счет поступившей УО платы собственников помещений в МКД (!!) за содержание жилья, что неизбежно ведет к снижению объема работ и услуг, которые обязаны выполнять УО.


УО практически не имеют оборотных средств, а их малый уставный капитал (10 тыс. руб.) не может выступать гарантом для кредиторов УО по договорам с ресурсоснабжающими организациями.


Для УО плата за содержание жилья часто устанавливается ОМС для групп МКД без учета фактического технического состояния каждого отдельного здания.


Для повышения качества управления МКД потребуется пересмотр всех аспектов экономики деятельности УО, в том числе с разделением счетов, на которые должна поступать плата за управление МКД и счетов, на которые поступает плата за техническое обслуживание и эксплуатацию общего имущества в МКД (эти работы УО могут передавать на аутсорсинг).


Следует исключить практику выполнения работ в отдельных МКД за счет общего объема платежей собственников жилья по всему составу МКД в управлении конкретной УО, если в них установленная плата по договору управления ниже требуемых фактических затрат.


Должны быть введены правила страхования ответственности каждой УО по заключенным договорам управления, введены требования к квалификации персонала УО, которые должны обязательно стать членами саморегулируемых организаций (СРО). При совершенствовании института национальных СРО в жилищной сфере должен быть учтен соответствующий опыт в строительной сфере со всеми его недостатками и достоинствами.


Обсуждение приведенных выше вариантов решения ключевых проблем экономики и управления МКД может и должно стать базой для подготовки проекта Жилищного кодекса 2.0 по заказу Минстроя РФ, где идея разработки такого проекта высказывалась уже давно, но практических шагов для ее реализации еще не сделано.



Широков Андрей – д.э.н., председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.


Сноски:

[1] Еще Козьма Прутков рекомендовал – ЗРИ В КОРЕНЬ!

[2] Федеральный закон от 27 декабря 2018 года № 522-ФЗ.

[3] См http://www.urbaneconomics.ru/sites/default/files/prezentaciya_gencler.pdf

Просмотров: 172Комментариев: 0

Недавние посты

Смотреть все