Стратегия ЖКХ: Барьеры качественного управления МКД и пути их преодоления

В настоящее время сфера управления МКД является постоянным источником социального напряжения. Около трети обращений, поступающих в приемные региональных центров общественного контроля в сфере ЖКХ, касаются управления МКД, состояния многоквартирных домов, взаимоотношений с управляющими компаниями. Главная причина неудовлетворительного состояния данной сферы – крайняя противоречивость регулирующего ее законодательства, серьезные расхождения действующих норм права и правоприменительной практики.


Например, в соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники МКД несут ответственность за содержание общедомового имущества. Однако по факту собственники не обладают полноценными возможностями осуществлять управление многоквартирным домом, в том числе эффективно контролировать работу управляющей компании.


Это связано, во-первых, со сложностью проведения общих собраний собственников и довольно высокими порогами явки и голосования. При этом голоса всех, не принявших участие в собрании, автоматически приравниваются к голосам «против». В условиях, когда часть собственников не проживают в доме или не желают принимать участие в собрании, принять любое решение, особенно требующее для принятия 2/3 голосов и более, невозможно. На практике сложность проведения собраний компенсируется легкостью подделки протоколов. Несмотря на ответственность за их подделку, предусмотренную действующим законодательством, подобные правонарушения по всей стране, как правило, не расследуются, органы внутренних дел отказываются возбуждать уголовные дела и фальсификаторы протоколов не несут за это никакой ответственности.


Во-вторых, собственники в большинстве случаев лишены возможности получать информацию о реальном финансировании работ и услуг, связанных с управлением их многоквартирным домом. Постановление Правительства РФ № 731 и другие нормативно-правовые акты предписывают управляющей компании раскрывать любую информацию, кроме самой нужной – перечня выполненных работ и их стоимости.


Это связано в первую очередь с отсутствием ограничения по расходованию средств, собранных с определенного дома, на другие объекты управления, что равносильно нецелевому расходованию средств, наличием «перекрестного субсидирования» в управлении МКД. Частично стоимость работ в домах с низким тарифом и высокими затратами компенсируется за счет сборов с «выгодных» домов, сборы с которых выше расходов. В результате у граждан возникает недоверие к действиям управляющей компании, становится затруднительным процесс повышения тарифов на содержание даже в тех домах, где это, безусловно, необходимо.


Еще одним фактором, препятствующим полноценному обслуживанию многоквартирного дома, является изъятие из владения собственников имущества, изначально являвшегося общедомовым. Исключение возможности полноценно распоряжаться и использовать такое имущество не только ухудшает качество жизни проживающих в доме, лишает их потенциальных доходов, но и зачастую создает угрозу безопасности.


Дополнительной проблемой в сфере управления МКД является дублирование управленческих функций в домах, принявших решение о создании товариществ собственников жилья (ТСН). В таких домах сосуществуют два органа управления – правление ТСН и общее собрание собственников (ОСС), часть из которых не являются членами ТСН.


Кроме того, предложенная Жилищным кодексом РФ и подзаконными актами модель управления МКД лишает собственников возможности эффективно контролировать деятельность УК. Перечисление средств за услуги УК происходит практически автоматически, без подтверждающих актов выполненных работ. При этом у председателя совета МКД есть право и даже обязанность подписывать акты сдачи-приемки работ УК. При этом ни председатель, ни УК не несут ответственность в случае, если такие акты не были подписаны.


В соответствии с изменениями, внесенными Федеральным законом № 485 в Жилищный кодекс РФ, в случае, если работы и услуги по управлению МКД были проведены в надлежащем объеме и с необходимым качеством, то все неистраченные средства в конце года управляющая компания может рассматривать как дополнительную прибыль. При этом отсутствие актов сдачи-приемки работ может свидетельствовать не об отсутствии замечаний, а об элементарной неинформированности собственников. Необходимо увязать получение прибыли УК с наличием подписанного председателем совета дома акта сдачи-приемки выполненных работ. Следует заменить такой подход на фиксированную статью в смете «услуги по управлению».


Еще одним фактором, приводящим к низкому качеству управления МКД и, как следствие, их неудовлетворительному техническому состоянию, является отсутствие реальной ответственности собственников за ненадлежащее выполнение своих обязанностей. Неучастие в проведении ОСС, непринятие важнейших решений, касающихся управления МКД, недостаточное количество средств, необходимых для содержания МКД не влечет никаких юридических и административных последствий для собственников. При этом в условиях отсутствия денег ответственность за ненадлежащее содержание дома чаще всего перекладывается на управляющую компанию.


В условиях, когда собственники самоустраняются от исполнения своих обязанностей по управлению и содержанию МКД, государство все больше берет на себя ответственность за решение проблем в этой сфере (осуществляет лицензирование УК, принимает за собственников решения по выбору УК, величине тарифа на содержание и текущий ремонт, контролирует деятельность УК и проч.).


С другой стороны, вмешательство государства в сферу управления МКД порождает патернализм и снижает активность и ответственность собственников. Так, например, смена управляющей компании осуществляется не после решения общего собрания, а только после смены записи в реестре лицензий. От первого события до второго может пройти довольно много времени, что сильно демотивирует собственников и снижает качество управления домом в переходный период.


Государство декларирует, что защищает в первую очередь интересы собственников. При этом зачастую социальная защита осуществляется за счет бизнеса, предоставляющего услуги по управлению МКД. Нередко встречаются примеры, когда тарифы на управление МКД устанавливаются органами местного самоуправления без реальных расчетов стоимости такой услуги. В ряде случаев они очевидно являются заниженными (особенно в случае управления ветхими и малоквартирными домами, стоимость содержания которых в пересчете на одного собственника сравнительно выше). При этом от управляющей компании требуется осуществление полного перечня работ, предусмотренных постановлениями Правительства РФ № 290 и № 491, и за ненадлежащее содержание МКД она несет ответственность.


Функцией федеральных органов власти является методическое и нормативное обеспечение процесса формирования тарифов на содержание. Однако приказ Минстроя России от 06.04.18 № 213/пр «Об утверждении Методических рекомендаций по установлению размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, а также по установлению порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы» не предлагает методики, основанной на реальных расчетах, СНИП, ГОСТ и отраслевых тарифных соглашениях. Методическими рекомендациями предлагается рассчитывать тарифы на управление без реального анализа технического состояния МКД.


Кроме того, целый ряд решений государства снижает мотивацию собственников по повышению энергоэффективности МКД. К таким решениям, в частности, можно отнести Федеральный закон № 176-ФЗ «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты РФ», вводящий нормы потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды.


Снижению мотивации собственников осуществлять энергоэффективные мероприятия в доме способствует сложность заключения энергосервисных контрактов, прежде всего для субъекта, подписывающего данный договор со стороны МКД. Принятие подобных решений со стороны общего собрания представляется невыполнимым в силу сложности этой процедуры. При этом управляющая компания, способная заключить такой контракт, не имеет гарантий, что в случае расторжения договора управления взятые обязательства будут выполнены, а издержки компенсированы.


При этом принимаемые ранее меры, призванные стимулировать проведение энергоэффективных мероприятий, оказались половинчатыми и не привели к результатам. Так, введение повышающих коэффицентов для граждан, не установивших приборы учета при наличии технической возможности, сопровождалось заявлениями, что дополнительно собранные за счет повышающих коэффицентов средства будут направлены на проведение энергоэффективных мероприятий. Однако постановления правительства, регулирующего порядок перечисления дополнительных средств, собранных за счет повышающих коэффицентов, так и не появилось. В результате все дополнительно собранные средства оборачиваются сверхприбылью ресурсоснабжающих организаций (РСО).


В сфере ЖКХ создана передовая система общественного контроля, являющаяся примером для других отраслей. Это стало возможным, в том числе, благодаря хорошо проработанному отраслевому законодательству, существенно дополнившему рамочный Федеральный закон от 21.07.14 № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации».


В частности, благодаря поправкам в Жилищный кодекс РФ, принятию постановления Правительства РФ № 1491 «Об основах общественного жилищного контроля» субъектами общественного контроля в сфере ЖКХ стали, наряду с общественными палатами и общественными советами, региональные некоммерческие организации. Была прописана процедура осуществления общественных жилищных проверок.


Однако постановление Правительства РФ № 1491 не конкретизировало требования к общественным жилищным инспекторам и общественным экспертам, порядок подтверждения их квалификации и аккредитацию. Все это породило в отдельных случаях злоупотребления правом, когда под видом общественных проверок осуществляется давление на бизнес и органы власти. В то же время в ряде субъектов приняты нормативно-правовые акты (НПА), регламентирующие порядок аккредитации общественных жилищных инспекторов. Практика показала необходимость разработки федеральных нормативных актов, уточняющих субъект и объект общественных проверок, а также порядок подтверждения квалификации и аккредитацию лиц, являющихся общественными жилищными инспекторами.


Что необходимо сделать для решения накопившихся проблем


Чтобы исправить ситуацию необходимо решить следующие задачи:

  1. Четко разделить обязанности и ответственность всех участников процесса – собственников, управляющих организаций и органов контроля, усилить ответственность каждой из сторон за непринятие или неисполнение принятых решений;

  2. Упростить процедуры принятия решений по управлению МКД;

  3. Создать единую систему управления во всех МКД, в соответствии с которой каждый владелец собственности в МКД является членом ТСН с момента приобретения квартиры, избирает правление ТСН, которому передается большая часть функций управления МКД (функций заказчика работ и услуг);

  4. Создать систему государственного стимулирования и помощи собственникам в проведении работ, направленных на улучшение технического состояния и повышение энергоэффективности МКД;

  5. Повысить адресность системы социальной поддержки в сфере ЖКХ;

  6. Восстановить права владения, использования и распоряжения общим имуществом собственникам помещений МКД;

  7. Дать собственникам дополнительные рычаги для контроля управляющей организации;

  8. Усовершенствовать процедуры проведения общественного жилищного контроля.


Необходимые законодательные изменения


Оптимизация проведения ОСС:

  1. Внести изменения в ЖК РФ, предусматривающие упрощение процедуры проведения общих собраний (в том числе через электронное голосование, конференции). При этом неявку считать голосом «за» или следующее собрание после несостоявшегося считать состоявшимся при любой явке. Ограничить перечень вопросов, которые могут приниматься таким образом, исключив вопросы, связанные с отчуждением и/или передачей в пользование общего имущества третьим лицам, выбором способа управления и заключением договора управления.

  2. Ужесточить ответственность за подделку протоколов ОСС и определить порядок определения факта фальсификации со сроками по принятию решений, в том числе органами МВД.

  3. Ограничить выбор собственников при принятии решений о тарифах на управление и содержание МКД, предоставив им возможность выбирать не абстрактные цифры, а один из трех пакетов тарифов – «эконом», «комфорт» и «премиум». Данные тарифы будут отличаться перечнем работ, проводимых в доме («эконом» – только работы, обеспечивающие безопасность, «комфорт» – более широкий перечень работ и т.п.). Расчет стоимости услуг по каждому из тарифов должен осуществляться на основании принятой методики.

  4. Включить деятельность по повышению энергоэффективности в обязательный перечень работ (как минимум в пакетах «комфорт» и «премиум»), предусмотрев при расчетах тарифа финансирование соответствующих мероприятий со стороны собственников.


Повышение эффективности взаимодействия собственников и УК:

  1. Пересмотреть подход к лицензированию УК. Выдавать лицензии на деятельность в целом, а не на управление конкретным МКД.

  2. Внести изменения в приказ Минстроя России от 05.12.14 № 789/пр «Об утверждении Порядка проведения квалификационного экзамена...» в части включения дополнительных требований к физическим лицам, претендующим на получение квалификационного аттестата, предусматривающих наличие профильного образования и (или) профессиональной переподготовки в сфере управления ЖКХ, а также требований по квалификации сотрудников компании, ее материально-технического оснащения.

  3. Внести изменения в постановление Правительства РФ от 28.10.14 № 1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами», дополняющие лицензионные требования в части контроля отсутствия в составе учредителей и руководителей обратившейся за предоставлением лицензии управляющей организации лиц, являющихся учредителями и руководителями в уже действующей управляющей организации, находящейся в стадии банкротства, а также контроля отсутствия информации в реестре дисквалифицированных лиц об учредителях управляющей организации; отсутствия в учредительных документах, в том числе в выписке из ЕГРЮЛ, лицензируемого вида деятельности по общероссийскому классификатору видов экономической деятельности.

  4. Принять НПА, предусматривающие обязательные типовые формы договора управления МКД, отчета об исполнении договора управления МКД, сметы и годового отчета ТСЖ, УК, ЖСК с целью повысить прозрачность отчетности данных юридических лиц.

  5. Ввести обязательную процедуру утверждения сметы и перечня работ по МКД на следующий год в четвертом квартале предыдущего года решением ОСС. Установить ответственность УО за не предоставление собственникам сметы и перечня работ по МКД на следующий год.

  6. Ввести отдельный счет для каждого МКД, предоставив доступ к информации о движении средств по счету для каждого собственника.

  7. Ввести требование обязательного подписания актов сдачи-приемки работ со стороны УК и лица, уполномоченного собственниками. В случае отсутствия подписанных со стороны собственников актов сдачи-приемки в течение трех месяцев прекратить перечисление платежей со счета дома на счета управляющей компании.

  8. Внести изменения в часть 10 ст. 162 ЖК РФ: «Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать неиспользованные финансовые средства, техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной организации, которой поручено управление многоквартирным домом».


Создание финансовой основы для управления МКД:

  1. Перейти на адресную систему социальной поддержки строго в зависимости от уровня нуждаемости потребителя.

  2. Принять новую методику расчета платы за жилищные услуги («калькулятора жилищных услуг»), основанных на рыночной стоимости работ, описанных в постановлениях Правительства РФ № 290 и № 491.

  3. Официально разделить ставку «содержание общего имущества дома» на две части — содержание и текущий ремонт.

  4. Ликвидировать перекрестное субсидирование в управлении МКД, ввести обязательный раздельный учет средств по каждому МКД с возможностью доступа к этим сведениям через личный кабинет любого собственника.

  5. Открыть специальный счет на работы по текущему ремонту. Средства с данной статьи переводятся управляющей компании (подрядной организации) после подписания председателем совета дома (уполномоченного лица) акта выполненных работ.

  6. Внести изменения в ст. 425 НК РФ, касающиеся продления действия пониженных тарифов страховых взносов для ТСЖ, ЖСК, управляющих компаний, применяющих упрощенную систему налогообложения.

  7. Ввести приоритет решения ОСС над предписаниями контрольно-надзорных органов. Предписания государственной жилищной инспекции (ГЖИ) осуществить работы, не включенные предварительно в план и смету работ на текущий год, осуществлять только за счет дополнительных сборов на основании решений собственников.


Повышение эффективности работы ГЖИ:

  1. Отказаться от практики хранения протоколов в ГЖИ, вернуть практику передачи в ГЖИ копий протоколов.

  2. Определить прямую ответственность должностного лица ГЖИ за бездействие при смене УК (невнесение изменения записи в реестре лицензий).

  3. Обязать ГЖИ инициировать проверку подлинности представленных протоколов ОСС.

  4. Проводить ежегодную аттестацию сотрудников ГЖИ на предмет знания жилищного законодательства.

  5. Организовать проведение проверок на предмет определения состава общего имущества в многоквартирных домах и его использования.

  6. Привязать интенсивность проверок деятельности управляющих организаций к количеству обслуживаемых организацией домов.

  7. Инициаторам общего собрания собственников направлять копии протоколов собрания напрямую в ГЖИ, минуя управляющую компанию как обязательного посредника (возможно направление в УК копии протокола одновременно с направлением в ГЖИ).


Улучшение технического состояния МКД, повышение энергоэффективности:

  1. Сформировать многоквартирные дома, жилищные комплексы, апартаменты в качестве единого объекта недвижимости (включающего жилые, нежилые помещения и объекты недвижимости).

  2. Возродить государственную систему технического учета, обеспечить наличие технических паспортов на каждый многоквартирный дом.

  3. Отменить норматив на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества.

  4. Принять нормативный правовой акт, предусматривающий механизм возврата средств, собранных в виде повышающих коэффициентов, от РСО в УО, ТСЖ, кооперативы на счет МКД в целях проведения энергоэффективных мероприятий (в том числе – установку АСКУЭ) при любой форме договоров на оказание коммунальных услуг – как через организацию, управляющую МКД, так и при заключение прямых договоров между собственниками и РСО.

  5. Предусмотреть поэтапное введение АСКУЭ за счет поставщиков коммунальных ресурсов в многоквартирных домах, а также рассмотреть возможность включения в минимальный перечень работ по капитальному ремонту проведение энергоэффективных мероприятий, в том числе установку АСКУЭ.

  6. Перейти от повышающих коэффицентов на нормативы как метода стимулирования собственников устанавливать приборы учета к штрафам за их неустановку. Прописать порядок использования штрафов для проведения энергосервисных мероприятий;

  7. Распространить меры государственной поддержки на проведение энергоэффективных мероприятий в рамках энергосервисных контрактов и при установке АСКУЭ.

  8. Предусмотреть возможность установки приборов учета потребляемых коммунальных ресурсов на содержание общего имущества.

  9. Внести изменения в Федеральный закон от 27.07.10 № 190-ФЗ «О теплоснабжении», регламентирующие право потребителя на получение информации о состоянии и показаниях общедомового прибора учета теплоснабжения МКД, обязать теплоснабжающую (сетевую) организацию направлять для сведения документацию по общедомовому прибору учета в адрес собственников и предусмотреть их обязательное участие в определении критериев наличия технической возможности установки и ввода в эксплуатацию общедомового прибора учета.

  10. Конкретизировать критерии отсутствия технической возможности установки общедомового, квартирного, общего прибора учета, содержащиеся в Федеральном законе от 23.11.09 № 261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в Приказе Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.11 № 627 «Об утверждении критериев наличия (отсутствия) технической возможности установки индивидуального, общего (квартирного), коллективного (общедомового) приборов учета, а также формы акта обследования на предмет установления наличия (отсутствия) технической возможности установки таких приборов учета и порядка ее заполнения».

  11. Предусмотреть меры государственной поддержки для установки автоматических систем учета коммунальных ресурсов.


Защита прав собственников на общедомовое имущество:

  1. Создать в каждом субъекте РФ двухуровневые (исполнительные и контрольные) специализированные структуры на основе межведомственных комиссий в муниципальных образованиях и рабочих групп при главе администрации субъекта (заместителе главы администрации субъекта, курирующего вопросы ЖКХ), осуществляющие выявление изъятого из владения собственников общедомового имущества и его возврат в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирных домов.

  2. Внести изменения в действующее законодательство, исключающие применение сроков исковой давности в требованиях при восстановлении прав собственников помещений многоквартирных домов на общее имущество, в том числе в раздел II, ст. 38 Жилищного кодекса РФ «Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещений в таком доме» дополнить частью 3 следующего содержания: «На требования собственников помещений многоквартирного дома, вытекающие из отношений по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, срок исковой давности не распространяется».


Стимулирование активных собственников:

  1. Дополнить п. 1 ст. 422 части 1 Налогового кодекса РФ подп. 16 следующего содержания: «Вознаграждение, выплачиваемое членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома», освободив председателей советов МКД и членов советов домов от уплаты страховых взносов.

  2. Внести изменения в ЖК РФ, предусматривающие обязательное поощрение председателей советов МКД.


Общественный контроль:

  1. Внести изменения в Постановление Правительства РФ № 1491 «Об основах осуществления общественного контроля», конкретизирующие требования к общественным жилищным инспекторам и общественным жилищным экспертам, а также уточняющие предмет, объект и порядок проведения общественных жилищных проверок.


Кадры:

  1. Для повышения профессионализма работников в сфере ЖКХ ввести практику формирование госзаказа на подготовку кадров для ЖКХ.

  2. Организовать обучение сотрудников органов местного самоуправления (ОМСУ) по программе изучения жилищного законодательства. Ввести ежегодную аттестацию сотрудников ОМСУ на предмет знания жилищного кодекса РФ.


Другое:

  1. Создать единый общефедеральный реестр советов МКД (а в случае перехода на обязательное создание ТСН в каждом МКД – реестра председателей ТСН)

  2. Привести в соответствие положения ГК РФ о ТСН и ЖК РФ о ТСЖ.

  3. Отменить обязательное размещение информации в ГИС ЖКХ для ТСЖ.

  4. Внести изменения в ст. 45 ГПК РФ: «Прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц по вопросам ЖКХ».

  5. Создать в каждом регионе Региональный информационно-методический центр ЖКХ, оказывающий информационную и методическую помощь ОМСУ и гражданам.


Разворотнева Светлана – Исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль».

Просмотров: 1,660Комментариев: 2

© 2019 Teplovichok Today. Сайт создан на Wix.com

  • White Facebook Icon
  • White Twitter Icon
  • Google+ Иконка Белый